北京市住房和城乡建设委相关负责人日前表示，按照住房和城乡建设部的相关部署，北京市保障房供应方式正从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变，大力发展公共租赁房。今年北京拟筹集6万套以上公租房。为解决辖区内房源不足的问题，北京市海淀区政府提出了租赁农民闲置回迁房作为公租房使用的创新模式。此次试点定在四季青镇玉泉行政村下属的北坞村，即现在的北坞嘉园小区。
一拍即合 政府承租回迁房做公租房
据玉泉村党支部郭玉明介绍，北坞村拆迁时是按村民原有宅基地与楼房面积1∶1进行的腾退置换。基本上每家村民至少有2套以上的回迁房，大多数家庭有4套~5套，最多的有6套。由于北坞村地处城乡接合部，居住人员成分复杂，如果业主将闲置房屋进行零散出租，小区居住人员的素质和治安秩序将无法保障，且物业管理的难度也会非常大。为此，玉泉村委会和北坞嘉园物业公司曾头疼不已。
北京今年加大公租房建设力度，房源不足困扰各区政府。去年11月，海淀区政府提出要租赁小区内的闲置回迁房用作公租房，双方一拍即合。北坞嘉园物业公司王经理介绍，海淀区房管局先是委托物业公司对小区内可以用作公租房的房源数量进行了统计，后又委托专业评估机构对小区周边地区房屋租赁价格进行评测。
最终，共有317套回迁房签约成为公租房。租赁合同期限分为3年和5年两种，租赁价格略有不同。以一居为例，租3年的月租为2600元，租5年的月租为2700元。这些房屋将由物业公司统一进行管理，海淀房管局支付一定的房屋托管费。“大家的热情都很高，都觉得把房子租给政府更放心。有的业主甚至愿意把面积为90平方米以上的房子按照80平方米~90平方米的标准签约；还有业主问能否租上10年。”王经理说。
一石三鸟 各方得利同时更待稳定
对北坞村的此次试点，有专家表示，政府承租社会房源以弥补公租房房源不足的做法，既满足低收入者住房需求，又能增加村民的财产收入，还可缓解政府建设保障性住房所需资金和土地紧张的局面，可谓“一石三鸟”。
北京市政协委员、首都经贸大学教授张强认为，与直接建设公租房相比，投入的资金量要少很多。此前有媒体报道，目前，北京土地拆迁成本每平方米约3000元~4000元。另外，建筑成本和房屋设备设施安装成本、税费和贷款利息的成本在每平方米3000元~4000元。两项相加，政府直接投入建设公租房的成本每平方米约为6000元~8000元。如此计算，政府直接建设300套60平方米的公租房，大概需要投入1.8亿元。而若在北坞嘉园租赁一套60平方米的房屋，按租期5年、月租2700元算，300套公租房需投入资金仅为4800万元。因此，政府承租社会房源的方式，可以在资金有限的情况下，迅速缓解公租房房源紧张的状况。
北京社科院社会学所研究员冯晓英认为，这种做法，既能满足失地农民持续的收入增长，又能满足保障性住房需求，是一种“双赢”举措。据悉，在北京大望京、唐家岭等地的土地拆迁腾退工作中，也采取了相应的农民参股底商租赁的方式，用以解决农民失地后的生活来源问题。相比之下，北坞村的做法更进了一步。同时，张强认为，这种做法也为解决城乡接合部的改造以及外来流动人口服务欠缺等问题提供了新的思路。
不过，也有学者指出，这种做法在具体操作中也会产生一些问题，比如房源的不固定性。租赁合同到期后，如果业主不再续租，政府则面临重新寻找房源的问题；另外新房源是否能满足公租房的相关技术标准，是否能达到宜居的要求，以及数量上是否足够满足需求，都将是政府要面临的挑战；一旦租赁到期后续签的租金大幅上扬，政府就需要增大资金的投入。
尚属试点 相关政策法规仍待完善
由于北坞村土地性质为集体土地，这一创新模式及其推广存在用地性质上的争议。按照我国《土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据这一规定，北京市租赁集体土地上建设的回迁房作为公租房的做法，目前尚无法准确定性。对此，北京市相关部门表示，该做法属于试点工作，相关政策、法规的配套仍在讨论之中。
正因如此，北京市各级政府部门对此次试点工作表现谨慎、低调。据记者了解，北京市相关领导到北坞村调研时，口头同意了试点方案，并同意可以边建设边办手续。此后，北京市有关部门4次召开协调会，现场解决试点过程中遇到的困难，“特事特办”。
全国政协委员、中国土地勘测规划院副院长谢俊奇表示，目前这种试点的租赁模式，“没有违背大的政策和法规”。中国土地协会副理事长黄小虎则表示，在城市周边，这种在集体土地上建设的，俗称“小产权房”的房屋确实存在与现有法律冲突等诸多问题，但又屡禁不止。与其如此，不如在完善管理制度和规范准入的前提下予以放行，将其建设和运营纳入规范轨道。
相关人士表示，这种将集体土地上建设的回迁房租做公租房的模式，未来很大程度上取决于政府的态度。某位国土资源部官员表示，“北京市政府希望促成此事，国土部门也只能允许试点，观望进展”。
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